【关键词】6家标杆房企老板近期内部讲稿语义分析
8月，立秋，各家房地产开发企业的各种形式的半年总结基本都已经结束。在这个时点上，觉得，有必要和大家说说对于2014年的下半年以及未来，标杆房企的老板是怎么想的。
这一次，让我们换个方式，把情报学上的语义分析法引入到这个研究当中来。所谓语义分析，简单来说，就是通过对比研究特定素材当中某些特定词汇出现的次数、频率的变化，以及与相关事件关联性的关系得出对未来可能发生事件的预测。【关键词】6家标杆房企老板近期内部讲稿语义分析。
我把近期标杆房地产开发企业老板的内部讲话稿作为[特定的素材"，并且和去年这些公司基本同期的老板内部讲稿进行对比。需要特别说明的是，碍于朋友的关系，在内部讲稿这方面，我尽管存货不少，但却都只能守约守口如瓶，不能公之于众，但作语义分析的素材没有太大问题。
作为样本的讲稿总计6家公司，包括万科企业、招商地产、龙湖地产、世茂集团、恒大地产、万达集团。闲言少叙，且看我简单语义分析之后的判断和结论。
关键词1 市场规律
表现:简单统计，2014年[市场规律"总计出现了82次，而2013年近似同期的讲话稿中，只出现了47次，增长将近50%。
判断:请诸位看官将2013年[市场规律"这个关键词的出现次数与当期的市场成交量等指标做个对比，我发现，这基本是个反比例关系。即[市场越好，`市场规律`关键词的出现次数越低"，反之亦然。【关键词】6家标杆房企老板近期内部讲稿语义分析。所以，我据此大胆判断，这些房企的老板，对于市场未来的走势，基本没有乐观的判断，乐观的时候，他们就没必要和员工将市场规律了。
关键词2 客户
表现:简单统计，2014年[客户"总计出现了54次，而2013年近似同期的讲话稿中，出现了31次。增长近30%。
判断:关键词[客户"的出现次数，也与市场总体态势成反比。市场越好，讲话稿中提及[客户"的次数就越少。反之亦然。这说明，在对市场未来悲观的基础上，开发商将[客户"的重要性前提，是市场态势向买方市场转变的信号之一，开发商可能会动用对客户最具影响力的价格手段，从而开始群体性的市场价格调整。
关键词3 库存
表现:简单统计，2014年关键词[库存"在讲话稿中，总计出现了64次。2013年近似同期，[库存"出现了59次。呈现出基本持平态势。
判断:这一点可能出乎诸位看官的意料之外。2014年市场情况的不佳，并没有导致[库存"或者[库存去化"作为关键词，较2013年发生飙升的情况。对于大型开发企业而言，去库存是永远的命题，库存是永远的对企业正常运营的威胁和风险，所以，库存问题并不是老板们做出价格、销售策略调整的直接动因，更加直接的动因，应该是对未来的判断。所以，诸位，不要再纠结于房企的库存问题了。
关键词4 户型、产品
表现:简单统计，[户型"、[产品"这两个关键词，在2014年的讲稿中，总计出现了41次，而在2013年近似同期的讲稿中，只出现了7次。增幅将近6倍，是所有关键词当中增幅最大的一项，没有之一。
判断:户型、产品的出现次数，也与房地产市场的总体状况成反比。市场越好，讲稿中提及户型、产品的次数就越少。这两个关键词，在2014年的集中迸发式增长，说明面对房地产市场的低迷现状，开发商将开始大力度调整户型和产品结构，小面积、低总价的产品将在2014年下半年以及2015年上半年越来越多，以便尽可能地提高相应的销售速度和回款进度。但这也导致另一层结果，就是刚需市场的竞争将更加惨烈，高端市场反而可能相对有稀缺状况出现。
关键词5 纪律
表现:简单统计，在2014年的讲稿中，[纪律"这一关键词总计出现了12次。而在2013年近似同期，[纪律"这一关键词总计出现了4次。在这一关键词上，2014年是2013年近似同期的3倍。
判断:这很可能是房企职业经理人阶层，或者是地方公司、区域公司未能有效、高效地执行[老板"、[高管层"做出的市场判断及其应对方法引发。我稍微偏激一点的认为，这几乎只有一种可能，就是之前高层已经做出了市场转差的判断，并提出应对，但执行层或者区域、地方公司，未按照老板和高层的判断执行相关策略，这会导致在弱势市场情势下的[公司整风"，其最终结果很可能是一定程度的人员动荡，以及此后执行各种去化库存策略效率的迅速提高。